Obecnie bardzo często słyszy się, że wynajmujący chcą zawierać jedynie umowy najmu okazjonalnego i nie akceptują żadnej innej formy udostępniania swojej nieruchomości. Najemcy często są tym faktem przerażeni, sądząc, że na podstawie takiej umowy mogą zostać pozbawieni praw do lokalu praktycznie z dnia na dzień. Czy rzeczywiście tak jest? Kogo tak naprawdę chroni umowa najmu okazjonalnego? Dziś to wszystko wyjaśnimy.
Czym jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny to forma umowy, która w ostatnich latach cieszy się dużą popularnością. Została ona stworzona przede wszystkim z myślą o wynajmujących, którzy chcą uchronić się przed uciążliwymi i niechcianymi lokatorami.
Wbrew powszechnemu przekonaniu, umowa najmu okazjonalnego jest umową cywilnoprawną, a nie umową zawieraną w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że może być sporządzona i podpisana przez dwie osoby, bez konieczności udziału notariusza.
Co różni najem okazjonalny od najmu zwykłego?
Jak już wspomnieliśmy, umowa najmu okazjonalnego jest umową cywilnoprawną, czyli ma taki sam charakter jak zwykła umowa najmu. Niemniej jednak istnieje między nimi istotna różnica, która sprawia, że większość wynajmujących decyduje się obecnie na tę pierwszą formę kontraktu.
Umowa najmu okazjonalnego zobowiązuje bowiem najemcę do dobrowolnego poddania się egzekucji, czyli eksmisji.
Co to oznacza w praktyce?
W praktyce oznacza to, że wynajmujący ma prawo do niemalże natychmiastowego wszczęcia postępowania egzekucyjnego, jeśli najemca nie chce opuścić lokalu po rozwiązaniu umowy lub jej wypowiedzeniu. To z kolei powoduje interwencję komornika i tym samym eliminuje ryzyko zasiedzenia mieszkania przez niepożądanego lokatora, który np. zaprzestał uiszczania opłat. Z kolei zwykła umowa najmu najczęściej nie oferuje żadnej ochrony w takich przypadkach i skutecznie pozostawia wynajmującemu związane ręce, jeśli najemca nie chce opuścić mieszkania. Nie ma przy tym znaczenia, czy uiszcza on opłaty, ani czy umowa najmu nadal obowiązuje.
Jak wygląda umowa najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego różni się od zwykłej umowy najmu przede wszystkim procedurą jej zawarcia, która jest znacznie bardziej skomplikowana i często zniechęca właścicieli nieruchomości do korzystania z niej.
Po pierwsze, musi być sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności i zawarta na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Po drugie, do wniosku należy dołączyć odpowiednie załączniki, które wymagają wizyty u notariusza.
Jakie załączniki należy dołączyć do umowy najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego wymaga od najemcy złożenia licznych oświadczeń, które będą stanowiły dowód jego gotowości do poddania się egzekucji. Są to:
- oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji
- wskazanie lokalu, w którym najemca zamieszka w razie eksmisji
- oświadczenie właściciela lokalu zastępczego, który wskazał najemca
Co do zasady, jedynie oświadczenie najemcy o dobrowolnemu poddaniu się egzekucji musi być złożone w formie aktu notarialnego. Wiąże się to oczywiście z pewnymi kosztami, ale nie ma prawnych wytycznych co do tego, kto ma je ponieść. Jest to decyzja indywidualna, którą strony muszą podjąć za obapólną zgodą. Obecnie zazwyczaj opłatę za wizytę notariusza ponosi właściciel nieruchomości, tj. wynajmujący.
Czy umowę najmu okazjonalnego trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?
Bardzo ważne jest, aby pamiętać, że najem okazjonalny musi zostać zgłoszony do urzędu skarbowego, a obowiązek ten spoczywa na wynajmującym. Obowiązuje na to termin 14 dni od rozpoczęcia najmu. Nie ma określonego wzoru takiego dokumentu. Może on być nawet napisany odręcznie i zawierać tylko podstawowe informacje o umowie. Niedopełnienie tego obowiązku wiąże się jednak z poważnymi konsekwencjami prawnymi i finansowymi. Co do zasady jeśli którekolwiek z wskazanych w tym artykule wymagań nie zostanie spełnione, umowa najmu okazjonalnego nie będzie wiążąca. Wobec tego w świetle prawa będzie uznawana za zwykłą umowę najmu, bez przyspieszenia procesu egzekucji i wyłączenia ochrony praw lokatora.
Czy umowa najmu okazjonalnego wymaga wpłacenia kaucji?
Przy zawieraniu umowy najmu zwyczajowo wymaga się od najemcy wpłacenia kaucji, zwykle w wysokości równowartości jedno- lub dwumiesięcznego czynszu. Kaucja ta jest zwracana w całości po zakończeniu umowy lub po jej rozwiązaniu, pod warunkiem, że najemca nie wyrządził żadnych szkód w mieszkaniu lub w inny sposób nie naruszył warunków umowy. Jest to forma zabezpieczenia dla właściciela, chroniąca go przed niepożądanymi konsekwencjami wynajmu mieszkania. Skoro jednak sama forma najmu okazjonalnego ma zapewniać tego rodzaju ochronę, można się zastanawiać, po co jeszcze kaucja?
Kaucja nie jest kwestią zależną od formy obowiązującej umowy. Można ją ustalić zarówno w przypadku najmu okazjonalnego, jak i zwykłego. Niemniej jednak, zazwyczaj zaleca się jej wymaganie i nieprzekazywanie mieszkania do czasu jej otrzymania, gdyż jest to najskuteczniejsza forma zabezpieczenia w razie szkód, zwłaszcza w przypadku uszkodzenia lokalu.
Jak wygląda wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego?
Przed podjęciem decyzji o zawarciu umowy najmu okazjonalnego należy zdawać sobie sprawę z możliwości rozwiązania takiej umowy zarówno po stronie wynajmującego, jak i najemcy. Otóż, niezależnie od oświadczenia o poddaniu się egzekucji, ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje pewne przypadki, w których obie strony są uprawnione do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego.
Wynajmujący może wypowiedzieć umowę z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia, jeżeli wynajmowany lokal jest używany w sposób niezgodny z przeznaczeniem, najemca nie uiszcza opłat przez okres trzech miesięcy, lub lokal został podnajęty osobom trzecim bez wiedzy i zgody właściciela.
Z kolei najemca może wypowiedzieć umowę, jeśli stan wynajmowanej nieruchomości zagraża życiu lub zdrowiu lokatorów.
Czy najem okazjonalny się opłaca?
Niestety trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie, gdyż zależy to od tego, po której stronie umowy się znajdujemy. Oczywiście należy zauważyć, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego wiąże się ze znacznie wyższymi kosztami i prawdopodobnie potrwa dłużej. Na pierwszy rzut oka może się to wydawać zniechęcające, ale jeśli jesteś wynajmującym, ochrona, jaką gwarantuje ci ten rodzaj umowy, jest prawdopodobnie warta wysiłku związanego z całym procesem. Wybierając umowę najmu okazjonalnego, masz pewność, że nie padniesz ofiarą kłopotliwych lokatorów. Z drugiej strony, jeśli jesteś najemcą, podpisanie takiej umowy może być dla ciebie szczególnie stresujące, zwłaszcza jeśli wynajmujący obciąży cię opłatami notarialnymi lub jeśli nie masz nikogo w rodzinie, kto mógłby zadeklarować, że zamieszkasz z nim w razie przedwczesnego rozwiązania umowy najmu. Wszystko zależy od tego, jakie są Twoje oczekiwania. Jeśli nie jesteś pewien, która sytuacja jest dla Ciebie najlepsza, skontaktuj się z prawnikiem za pośrednictwem Legavi, aby mieć pewność, że dokonałeś właściwego wyboru.
Podsumowując
Czy nam się to podoba, czy nie, umowa najmu okazjonalnego staje się standardem na dzisiejszym rynku nieruchomości. W związku z tak dużą liczbą przypadków zasiedzenia w ostatnich latach, coraz trudniej jest znaleźć wynajmujących chętnych do wyrażenia zgody na zawarcie zwykłej umowy najmu. Jeśli więc jesteś właścicielem lokalu mieszkalnego lub chcesz go wynająć, zdecydowanie powinieneś zapoznać się z warunkami podpisania umowy najmu okazjonalnego. Przeczytaj ten artykuł i sprawdź czy jest to odpowiednia opcja dla Ciebie. A jeśli nadal będziesz mieć pytania, prawnicy Legavi są do Twojej dyspozycji.
