Posiadanie domu to pragnienie wielu osób. Często przez całe życie marzymy o tym, by móc cieszyć się własnym kawałkiem ziemi, gdzie nikt nie wyznacza nam granic i nie mówi, co możemy, a czego nie możemy robić. Niestety, taki przywilej wiąże się z szeregiem kosztów, z których istnienia czasem nawet nie zdajemy sobie sprawy. Dlatego dzisiaj przyjrzymy się, czym jest opłata adiacencka i sprawdzimy, czy na pewno nie musisz jej uiszczać.
Czym jest opłata adiacencka?
Opłata adiacencka dotyczy wyłącznie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości. Należy ją uiścić, jeśli wartość posiadanej posesji wzrośnie na skutek wymienionych poniżej zdarzeń:
- podział nieruchomości
- scalenie i podział nieruchomości
- wybudowanie poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi
Jest to opłata na rzecz gminy, która wchodzi w zakres jej administracji finansowej. Natomiast wszelkie regulacje dotyczące jej uiszczania zawarte są w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Jaka jest różnica między właścicielem a użytkownikiem wieczystym?
Warto, abyśmy po krótce wyjaśnili, kto w polskim prawie jest właścicielem nieruchomości, a kto użytkownikiem wieczystym. Jest to bowiem problem typowy dla naszego kraju, którego korzenie sięgają czasów komunistycznych.
Otóż, właściciel nieruchomości otrzymuje wyłączne i trwałe prawo do zarządzania nią. Ponadto może czerpać z niej korzyści, w tym dochody wynikające z własności, a sama posiadłość pozostaje w jego rodzinie nawet po jego śmierci. Jest to tzw. prawo własności, które zostało uregulowane w Kodeksie cywilnym.
Użytkownik wieczysty natomiast uzyskuje prawo do korzystania z danej nieruchomości na zasadach podobnych do własności, z tą różnicą, że zazwyczaj wchodzi ona w skład majątku publicznego. Osoba korzystająca z takiego tytułu również może czerpać z niego korzyści finansowe, ale w przeciwieństwie do wyłącznej własności, użytkownik wieczysty nie może przenieść swojego prawa na inną osobę i nie może wnieść nieruchomości do swojego majątku. Użytkowanie wieczyste jest zazwyczaj przyznawane na okres 99 lat.
Kiedy następuje wzrost wartości nieruchomości?
Jak wspomniano powyżej, opłata adiacencka jest pobierana z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku jednego z wymienionych zdarzeń. Prześledźmy zatem po kolei każde z nich.
Podział nieruchomości
Jeżeli właściciele lub użytkownik wieczysty zdecydują się na dokonanie podziału nieruchomości, w wyniku którego jej wartość wzrośnie, władze gminy mają prawo wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Termin ten nie może jednak przekroczyć trzech lat od dnia kiedy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, a wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% różnicy wartości posesji.
Scalenie i podział nieruchomości – czy zawsze podlega opłacie adiacenckiej?
Należy zauważyć, że podział geodezyjny gruntu (podział działki) podlega naliczeniu opłaty adiacenckiej tylko wtedy, gdy spowodował wzrost wartości danego gruntu. W przeciwnym razie postępowanie w tej sprawie nie będzie prowadzone. Ponadto nałożenie opłaty adiacenckiej nie następuje, jeżeli podział gruntu został dokonany na wniosek Urzędu lub osoby trzeciej oraz jeżeli został dokonany niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Wybudowanie urządzeń infrastruktury technicznej
W przypadku kiedy gmina wybuduje w pobliżu nieruchomości urządzenia infrastruktury takie jak np. nowa droga, systemy kanalizacyjne, wodociągowe, gazowe itp., to wójtowi, burmistrzowi bądź prezydentowi przysługuje prawo do naliczenia opłaty adiacenckiej. Oczywiście, warunkiem koniecznym jest zwiększenie wartości nieruchomości z tytułu dostępu do tych udogodnień.
Sprawa ta jest zdecydowanie najbardziej kontrowersyjna, jeśli chodzi o kwestię opłaty adiacenckiej, ponieważ często budowa urządzeń infrastruktury technicznej jest całkowicie niezależna od właściciela gruntu. Mimo to, to właśnie właściciel musi później „ucierpieć” finansowo. Warto jednak wiedzieć, że wysokość takiej opłaty nie może przekroczyć 50% różnicy wartości nieruchomości.
Jak ustalana jest wysokość opłaty adiacenckiej?
Niestety, nie istnieje żadna tabela, której można użyć do oszacowania ewentualnej opłaty adiacenckiej. Tak więc ci, którzy zdecydują się podjąć działania w celu zwiększenia wartości swojej nieruchomości, nie są wstanie w żaden sposób przewidzieć jej wysokości. Jest ona bowiem każdorazowo ustalana przez lokalną radę i zależy wyłącznie od różnicy pomiędzy wartością początkową a końcową. Jedynymi wyznacznikami, które mają zastosowanie w takiej sytuacji, są wspomniane już limity 30% i 50% oraz fakt, że opłata adiacencka nie może wynosić 0%, ponieważ jej nałożenie jest obowiązkiem gminy.
Dlaczego należy uiszczać opłatę adiacencką?
Jak już wspomnieliśmy, opłata adiacencka jest ważnym elementem zarządzania finansami gminy. Ustawa o gospodarce nieruchomościami zobowiązuje wójta, burmistrza lub prezydenta do jej pobierania, a jeśli tego nie zrobią, grożą im konsekwencje prawne. Ci natomiast, którzy są zobligowani do jej płacenia, ponoszą konsekwencje, jeśli nie wywiązują się z tego obowiązku. Karą za takie zaniechanie może być nawet wszczęcie postępowania egzekucyjnego, w wyniku którego komornik zajmie część majątku danej osoby.
Na szczęście należy pamiętać, że to na gminie spoczywa obowiązek nałożenia opłaty i ustalenia jej wysokości. Jeśli więc tego nie zrobi, a sprawa ulegnie przedawnieniu, właściciel nieruchomości nie ma obowiązku uiszczania opłaty z własnej inicjatywy. Niestety, taka sytuacja zdarza się bardzo rzadko, gdyż gmina ma na wszczęcie postępowania okres do trzech lat.
Ile jest czasu na uiszczenie opłaty?
Niestety, właściciele nieruchomości nie mają zbyt wiele czasu na uiszczenie opłaty adiacenckiej. Dlatego zalecamy, aby każdy, kto wie, że wartość jego nieruchomości wzrosła z któregokolwiek z powyższych powodów, zawsze posiadał pewną kwotę pieniędzy na koncie jako zabezpieczenie. Wynika to z faktu, że gdy gmina zapuka do drzwi, a decyzja o obowiązku uiszczenia opłaty stanie się ostateczna, na zapłatę pełnej kwoty lub przynajmniej pierwszej raty przysługuje tylko 14 dni.
Czy opłatę adiacencką można spłacać w ratach?
Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje możliwość rozłożenia na raty opłaty adiacenckiej. Warunki są następujące:
- musi to być na wniosek właściciela nieruchomości
- okres spłaty rat nie może być dłuższy niż 10 lat
Konkretne warunki, takie jak częstotliwość i wysokość rat do zapłaty, będą każdorazowo uzgadniane z gminą na etapie wydawania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.
Podsumowując
Obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej dotyczy większości właścicieli nieruchomości w Polsce. Wynika to z faktu, że jest ona niezbędnym elementem gminnej gospodarki finansowej, a samorządy są prawnie zobowiązane do jej pobierania. Jeśli zastanawiasz się, czy Ty również będziesz musiał wkrótce uiścić taką należność, koniecznie skontaktuj się z jednym z prawników Legavi. Specjalista pomoże Ci ustalić, czy wartość Twojej nieruchomości wzrosła w sposób, który sprawi, że w najbliższym czasie dotrze do Ciebie stosowne zawiadomienie.
