Większość z nas mieszka w wynajmowanych mieszkaniach lub dzieli swoje nieruchomości z najemcami w celu uzyskania dodatkowego zysku. Taka relacja musi być regulowana umową, która określa obowiązki i prawa obu stron. Zdarza się jednak, że wynajmujący lub najemca chcą przedwcześnie odstąpić od zawartego kontraktu.
Dziś wyjaśnimy, co należy zrobić w takiej sytuacji i jak przebiega wypowiedzenie umowy najmu.
Czym jest umowa najmu?
Umowa najmu zawierana jest przez wynajmującego i najemcę. Na jej mocy właściciel nieruchomości (lub rzeczy ruchomej) zobowiązuje się udostępnić ją drugiej osobie w zamian za ustaloną opłatę, zwaną czynszem. Ponadto, umowa taka określa konkretne prawa i obowiązki obu stron, których nieprzestrzeganie może często skutkować jej natychmiastowym rozwiązaniem.
Zasady zawierania umowy najmu określa Kodeks cywilny, a jej przedmiotem może być wszystko, z wyjątkiem rzeczy zużywalnych i praw.
Jakie są rodzaje umowy najmu?
Istnieją dwa rodzaje umów najmu, które rozróżnia się ze względu na czas ich trwania. Są to:
- umowa najmu na czas określony
- umowa najmu na czas nieokreślony
Umowa najmu na czas określony zawierana jest zazwyczaj na okres jednego lub dwóch lat. Wszystko zależy jednak od indywidualnych ustaleń pomiędzy stronami umowy.
Jakie elementy musi zawierać umowa najmu?
Umowę najmu może zawrzeć każdy i nie jest do tego potrzebny notariusz. Co ciekawe, forma pisemna nie jest obowiązkowa. Zawsze należy jednak pamiętać o porozumieniu się w sprawie niezbędnych elementów. Należą do nich:
- strony umowy
- przedmiot umowy (najczęściej mieszkanie)
- wysokość czynszu
- termin płatności czynszu
- obowiązki i prawa stron umowy
Konieczne jest również wskazanie czasu trwania umowy najmu. Jeżeli ma ona obowiązywać dłużej niż rok, to co do zasady powinna być zawarta w formie pisemnej. W przeciwnym razie uznaje się, że została zawarta na czas nieokreślony.
Ciekawym rozwiązaniem jest też umowa najmu okazjonalnego.
Jak wygląda wypowiedzenie umowy najmu?
Kodeks cywilny określa zasady wypowiedzenia umowy najmu, ale różnią się one w zależności od rodzaju zawartej umowy i częstotliwości płatności czynszu.
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu na czas określony
W przypadku umowy zawartej na czas określony, zasady zakończenia najmu powinny być jasno określone w kontrakcie.
Oznacza to, że treść umowy powinna wskazywać konkretne okoliczności, w których strony mają możliwość rezygnacji z najmu lub dzierżawy lokalu. Jeśli tak się nie stanie, żadna z nich nie będzie mogła jej wypowiedzieć przed upływem okresu, na jaki została zawarta.
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu na czas nieokreślony
W przypadku umów na czas nieokreślony sprawa wygląda diametralnie inaczej. Ponieważ duża część z nich zawierana jest w formie ustnej, Kodeks cywilny jasno określa zasady ich wypowiadania, a konkretnie okres wypowiedzenia przysługujący obu stronom. Kwestia ta jest w 100% uzależniona od częstotliwości płatności czynszu. To znaczy:
- 3 miesiące – czynsz płacony co miesiąc lub rzadziej
- 1 miesiąc – czynsz płatny częściej niż co miesiąc, ale rzadziej niż codziennie
- 1 dzień – czynsz płatny codziennie
Warto zauważyć, że czas wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego może być dłuższy niż ten określony przez obowiązujące przepisy prawa. Warunkiem jest jednak, aby zostało to uzgodnione za obopólną zgodą i zawarte w umowie. Niezależnie jednak od wszelkich ustaleń, okres ten nie może być krótszy niż wskazany powyżej.
Kto może wypowiedzieć umowę najmu?
W przypadku umowy najmu na czas nieokreślony każda ze stron ma prawo ją wypowiedzieć. Niestety zupełnie inaczej sytuacja wygląda w przypadku kontraktów na czas określony.
Bardzo często zdarza się, że właściciel wynajmowanego mieszkania konstruuje umowę najmu w taki sposób, aby działała ona na jego korzyść. Niestety, polskie prawo nie przewiduje wystarczających środków ochrony praw lokatorów w takiej sytuacji, a więc jeśli określone postanowienia zostaną zaakceptowane przez najemcę, nie ma możliwości późniejszego odwołania się od nich. Należy pamiętać, że ostatecznie umowa najmu jest umową regulowaną przez przepisy Kodeksu cywilnego, więc prawie każdy może ją sporządzić.
Zdarza się więc, że wynajmujący zawiera postanowienia ustanawiające jego prawo do wypowiedzenia umowy, ale nie dla najemcy. Robi to np. na wypadek zalegania z opłatami czynszowymi lub bezprawnego podnajęcia lokalu innej osobie. Niezależnie jednak od przyczyny, tak sformułowane umowy są zdecydowanie krzywdzące dla jednej ze stron.
Oczywiście istnieją umowy, które przewidują możliwość ich zerwania przez obie strony. Takie rozwiązanie jest najbardziej sprawiedliwe zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy, niestety nie stanowią one jeszcze większości umów.
Czym jest protokół zdawczo-odbiorczy?
Protokół zdawczo-odbiorczy nie jest niezbędnym elementem umowy najmu, ale warto o nim pamiętać, jeśli zależy nam na uniknięciu kosztów związanych z ewentualnymi zniszczeniami spowodowanymi przez jedną ze stron.
Otóż jest to dokument, który z reguły zawiera spis wszystkich elementów wyposażenia mieszkania, wraz z ich stanem zużycia. Stanowi dowód na to, jak wyglądało ono w momencie przekazania, do którego można się odwołać w przypadku, gdy przy rozwiązaniu umowy okaże się, że wystąpiły jakieś uszkodzenia wymagające naprawy. Wówczas zarówno najemca, jak i wynajmujący mogą zweryfikować, kto je spowodował i kto powinien ponieść odpowiedzialność finansową. Oczywiście wynajmujący często próbują wyłudzić pieniądze od lokatorów, wymagając od nich zapłaty za szkody powstałe w wyniku normalnego użytkowania. Zdarza się jednak, że faktycznie jedna ze stron niszczy jakiś element mieszkania i próbuje się z tego wywinąć. W takim przypadku protokół zdawczo-odbiorczy jest najlepszym sposobem na rozwiązanie konfliktu.
Najczęściej szkody, które powstały w wyniku użytkowania lokalu, naprawiane są z kaucji, którą najemca wpłacił na początku najmu. Zdarza się jednak, że środki te są niewystarczające.
Podsumowując
Każdy z nas przynajmniej raz w życiu podpisywał lub sporządzał umowę najmu. Warto więc wiedzieć, jakie prawa nam w związku z nią przysługują i w jakich okolicznościach można ją wypowiedzieć. Jeśli planujesz wyprowadzkę z mieszkania lub chcesz rozstać się z dotychczasowym najemcą, koniecznie przeczytaj ten artykuł i skonsultuj się z prawnikiem Legavi, aby uzyskać najlepszą poradę prawną.
